香格丽苑业主垫资更换电梯经验全分享

  大家好，我是香格丽苑小区孙海峰。我现对我们香格丽苑小区更新电梯作简要介绍，希望对正在或计划申请政府补贴更新小区电梯的小区起到一定的帮助，让大家避走弯路或少走弯路。申请政府补贴，更新小区电梯属于系统工程，小区拥有一个依法、依规、智慧型，敢担当、敢于承担相应的责任、大公无私业委会是保障，能够依靠发动团结小区广大业主共同参与，工作程序公开透明才是关键！

  先对更新改造大概流程作介绍，仅做参考，如有纰漏请指正。具体依所在区具体的政府补贴更新政策要求程序为准，提醒一定按着程序进行。

  申请小区首先对所申请旧电梯进行安全综合评估，通过第三方综合评估检验测试确定是不是需要更新改造。业委会和物业都能委托有资质的第三方做小区旧梯的安全评估。根据评估报告结果，对所在小区进行更新、改造、还是大修做出选择。

  小区更新、改造，还是大修电梯的资金条件。因政府补贴资金、所申请本体基金的都是经安装验收合格后才拨付。前期定制品牌新梯设备，送货前电梯厂家设备是要付全款的。我们小区是签订合同一个月内付新梯设备款30%，交货前半个月完成70%。拆装费用是根据合同约定根据进度付款。（当然小区公共账户有雄厚公共收益资金可忽略本条。）

  新梯设备价格会根据电梯品牌、规格型号、载重、梯速，建议先通过小区或朋友电梯专业技术人员大概咨询市场上一线品牌适用于小区的规格型号、电梯梯速：1.75米？2米？2.5米4米？/每秒，初步了解掌握更新电梯大概所需资金。这样才可以对小区资金做综合承担的评估,看家底，比如：小区公共账户等公共资金有多少？去基金中心了解所能够申请本体基金资金金额多少（在基金中心了解到的不能超开发商缴纳部分也就是首期归集70%）？剩余缺口有多少，缺口是否由业主分摊？怎么分摊，按照面积、楼层数还是户数？为避免争议，建议按照《深圳市物业专项维修资金管理规定》中按照使用本体基金业主房子建筑面积由业主承担。

  注：依规定程序符合1和2条件后。由业委会组织召开业主大会分别对以下事项做表决：是否同意更新改造小区电梯、是否同意申请本体基金更新改造小区电梯、授权业委会组织公开选定电梯品牌/并与所选定品牌签订合同、是否同意筹集更新改造电梯资金方案(因我们小区经业主大会授权起诉未垫资唯一1户业主的官司，小区由于612户其中1户未垫资，2016年4月当时表决授权业委会组织更新小区电梯工作，未对筹集更新电梯垫资方案表决，导致法院法官无视《物权法》第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。《物权法》第七十八条：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。中业委会决定。”）等事项做表决。

  自我诊断是不是满足政府补贴的的条件要求：更新、改造、还是大修的条件，也就是符不符合所在区老旧电梯更新改造补贴的政策。

  （3）使用10年以上，且调速方式、控制方式落后，能耗高、噪音大，或驱动主机和其他主要配套技术落后、磨损老化严重的。（我们小区符合该条件，我们小区2016年更新满10年）

  重大修理（大修）：给予重大修理费用50%的资金补助，每台最高不超过5万元

  二、根据小区真实的情况制定可行有效的筹集更新电梯垫资方案，同时成立小区更新电梯工作组，公开透明选定电梯品牌。

  业委会务必做好宣传：政府补贴不会年年有，小区电梯故障频发存在安全风险隐患，如错过，可能很难更换，电梯隐患会威胁业主安全，更新电梯带来的经济价值，直接体现就是对房价的增值。新梯安装梯控卡，如不交钱，可能乘新梯就不方便，虽不剥夺乘梯权利，但没有便利。几栋在小区中心位置集中做分栋光荣榜，相互激励的举措，明确哪栋完成对哪栋进行申请，分栋在大堂醒目位置做单栋光荣榜，光荣榜对缴纳垫资业主红心标识。

  宣传小区业主权利与义务，工作公开透明，目的让小区业主理解支持配合业委会的工作。垫资方案通过业主大会表决，即代表对小区具有约束力。

  筹集更新电梯资金做好宣传同时，业委会应号召小区热心业主组成小区更新电梯工作筹备组，呼吁小区电梯专业热心业主加入作为技术指导。广泛号召业主加入，能增加小区更新电梯工作公开透明度。经过前期诸多电梯品牌公司洽谈，在小区更新电梯工作筹备组中选出这样的一个过程参与较多的热心业主，为了公正，每栋都要有业主代表，组成小区公开选定电梯品牌工作组，对小组组员房号进行张贴公示，通过前期积累及专业技术人员指导把前期电梯品牌规格型号、及技术参数、报价罗列，制定评分标准，由小组组员不记名评分投票。评分结果在小区张贴公示。

  特别提醒，1、争取与选定电梯公司合同约定，电梯拆装费用新梯设备价格不高于基金中心第三方（建设银行或平安银行）评估审核最终价格，这样避免第三方造价审核造价低于实际电梯公司合同价带来障碍。2、筛选评分选定组成业主名单、评分标准、选定电梯品牌的结果纸质书面盖章都要留存，申请小区基金第三方评估需要出示的。

  申请小区根据老旧小区更新改造电梯政府补贴规定的要求递交申请，政府单位的旧改办受理申请，进行资格条件的审核。如经审核符合申请条件要求。旧改办会根据所达标申请条件的小区，按照补贴指标分配规则的分配补贴指标。

  关于申请本体基金所需的基金第三方(建设银行或平安银行）的更新电梯改造方案及造价等预算审核( 免费）。

  获得指标后，由小区所选定的电梯公司制定更新改造电梯的具体实施工程的方案，由物业及时向基金中心第三方机构建设银行或平安银行其一，具体根据基金中心规定指引。基金中心连同第三方银行工程师会查勘小区现场。第三方会综合对电梯实施工程单位拆、装单位资质及方案及新梯设备报价，进行造价及方案审核评估出预算报告。

  经基金中心第三方银行造价方案审核通过后，再交由旧改办对方案评审最终审核确认。

  特别提醒：小区业委会、社区物业一定监督电梯实施工程单位，一定确保安全施工，拆装电梯都存在一定的安全，如果不规范施工，若发生安全事故，政府的补贴会被取消的。

  安装完毕经特检院验收合格后，递交所需资料申请政府补贴，根据电梯更新总费用组织召开业主大会表决，向基金中心的第三方（银行）申请做电梯的结算审核，同时向基金中心申请更新电梯所承担基金。

  拆旧梯、安装新梯整个工期大概两个月左右时间，具体根据每个小区实际时间为准。提醒：安装过程可能遇到增加比如井道产生的土建工程，土建工程费用是可当作安装电梯费用纳入政府补贴更新改造总费用的。也有其他比如我们小区10台电梯还产生以下费用，虽不在补贴更新电梯费用之列，但急需做：购买新梯电源开关、10台购买五方视频对讲线（因为新梯视频对讲只是井道材料，需要购买增加到小区监控室）、新梯货梯轿厢防护费用、五台新梯轿厢地板防护、新旧梯按键板产生的空隙制作不锈钢按键板326块费用、五栋10台新梯机房在楼顶暴晒机房温度非常高根据电梯厂家建议购买10台空调费用、五栋10台新梯机房防尘改造、由于电梯机房原机房铁门腐蚀破烂担心耗子钻进去咬坏新梯控制柜线路更换不锈钢电梯机房门安装密码锁便于日后的紧急抢修、为兑现筹集垫资时承诺对新梯刷卡购买新梯梯控设备及梯控卡等费用。我们小区是统一作为电梯更新总费用。

  特别提醒：关于申请本体基金，一定咨询清楚市、区基金中心业主大会表决事项议题要求，一定按着要求指导做表决事项，召开一次业主大会不容易，避免做无用功。我们小区10台电梯更新产生费用总计：5680615元，具体费用承担如下：政府补贴180万元+专项维修资金98万元+小区公共收益2288615元+612户业主承担61.2万元（每户承担1000元）。

  申请之前咨询基金中心回复：只要不超过开发商前期70%就可以，我们表决完申请98万的时候，基金中心首期款80%也没有78.4万，也没问题，待尾款时，由于2018年6月份第三方建设银行对完工评估差额：27153.6元。因基金中心实际批复划拨小区952846.4元（首期款784000万，已于2018年4月到账，尾款168846.4元）。实际拨付与我们小区原申请有27153.6元缺口，缺口费用由小区公共收益中列支承担。

  首先通过业主大会授权业委会组织完成小区电梯更新工作。我们小区业委会制定有效筹集垫资方案，发动缴纳业主垫资，对最终完成垫资起到关键作用未履行承诺，新梯采用刷卡，工作过程，业委会对小区业主从始至终坚持：包容绝不纵容的原则，先对未垫资10余户多次催缴沟通无效后，委托律师发律师函，最后剩下B栋27楼的一户“老赖”，该户非但不触动，令人费解该户去街道办、住建局等部门诬告业委会把小区好好的电梯换了。

  根据《物权法》第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主能请求人民法院予以撤销。小区612户业主，611户完成缴纳更新电梯垫资足以说明我们小区制定筹集方案合情合理。

  根据业主大会授权，最终对小区未垫资唯一住在B栋高层27楼的老赖进行起诉。很遗憾，福田区法院判决认为小区电梯已完成更新，该户业主没必要再交垫资。市中院本月初判决也下来：判决违备《物权法》七十八条中业委会的决定对业主具有约束力。法官认为垫资方案未经业主大会表决属于无效。

  市和区法院此判决对小区已经缴纳垫资611户非常不公平，我们也非常担心这样的不公的判决势必纵容更多人加入“老赖”大军日后遇到这一种的危及安全小区改造事项，会有很多人成为“老赖”，增加咱们业委会工作难度，同时也势必破坏小区和谐稳定。通过我们小区遇到奇葩判决遭遇，提醒其他兄弟小区遇到类似事项：尽可能组织召开业主大会表决。

  我们在2016年获得4台政府补贴指标，为了小区五栋业主公平，实际更新五栋的五台新梯。更新后，在向福田区市场质量监督局特定种类设备监管科负责人李科长了解，来年僧多粥少补贴分配指标像我们小区2016年已经获得4台，根据分配规则最多也是2台。由于新旧电梯不能联动，效率差，浪费等存在，未更新的旧梯安全风险隐患依然存在，更新电梯本来就是小区全体业主承担的义务，已看到完全指望政府补贴可能三四年才能完成，这期间先换哪一栋都会造成不公平，影响小区和谐。

  业委会于2017年1月份，果断组织召开业主大会，2017年，积极去争取2台补贴，其余三台，由小区业主每户2000承担，费用在垫资中扣除，同时表决对未垫资业主进行起诉。经过业委会提前大力的宣传，业主大会高票通过。经过业委会努力争取，2017年6月份，获得2台补贴指标。

  天道酬勤！好运永远眷顾有所准备的那一个，8月份，由于其他一小区资金未到位，不得不放弃补贴指标，我们小区捡漏又获得3台政府补贴指标。我们小区10台电梯更新，2016年，2017年先后共得到9台补贴指标。

  现将我们香格丽苑小区更新故障频发杂牌电梯工作做以下介绍，公开透明是最好的防腐剂，整个更新电梯工作过程：公开透明、公平公正（着重公正，每栋都要找业主代表参与进来）的原则。

  每一个工作步骤当时都及时在小区公示栏张贴公告同时上传小区业委会新浪微博博客。自我诊断自己小区符不符合所在区更新（改造、大修）电梯条件。如符合更新条件，自我评估小区资金能力。

  其四，表决对于小区更新电梯（小区本体基金及小区公共资金承担以外）缺口资金，由小区业主共同承担。

  更新电梯使用了解小区公共资金、本体等家底，表明更新电梯资金具体承担目的为选择电梯品牌型号提前大概方向。成立小区更新电梯工作筹备组，旨在让更多的小区业主参与进来，大家齐心协力推动，至关重要。

  经过筹备工作组前期筛选，建议咨询电梯行业专家根据电梯品牌所推荐规格型号梯型制定评分标准，在筹备组中选出每栋均有代表广泛性公开选定电梯品牌小组，在3至5家进行公开投票选定品牌。每一个环节都要张贴公告足够时间，同时拍照留存。

  1、一个小区一定选定一个品牌，不然日后维保会带来诸多没必要烦恼及增加维保成本；

  2、电梯属于特殊设备，也有特殊行业市场营销规则，选择电梯品牌切记不要随意找电梯品牌代理来谈，应首先咨询小区不带有私心的电梯专业热心业。切勿货比三家思维，同一品牌只能由第一个来小区占用机会。

  关于我们小区原来旧梯状况：我们小区自小区成立业委会，面对故障频发杂牌电梯，经常性的急坠、关人等安全风险隐患频发，严重威胁业主的乘梯安全；一旦坏停，由于厂家早已倒闭，更是配件难以配置，时常就是坏停十天甚至半个多月，对大家生活导致非常严重不便。

  1、2016年3月22日业委会在福田区政府在线看到福田区政府即将对居住小区老旧电梯进行补贴更新改造公告。23日业委会就组织业委会与热心业主前往福田区市场质量监督局特定种类设备监管科了解这个补贴政策，根据了解到情况，我们小区符合补贴条件：（三）使用10年以上，且调速方式、控制方式落后，能耗高、噪音大，或驱动主机和其他主要配套件技术落后、磨损老化严重的。

  2、2016年5月业委会组织召开业主大会：全体业主同意更新小区10台电梯；授权业委会组织公开选定品牌等事项的表决。

  3、2016年6月向全体业主公告，发动小区业主成立小区更新电梯工作筹备组。业委会与小区更新电梯工作筹备组根据《物权法》、《深圳市经济特区物业管理条例》等相关法规，制定更新电梯方案（详见香格丽苑业委会新浪博客）。每户垫资8000元，由业主直接打入小区公共账户，业委会和物业不得接触资金，哪栋完成优先对那栋进行申请，为防止有人不缴纳垫资搭“顺风车”，将对新梯安装梯控卡，让业主放弃不履行业主义务，还能享乘用新梯的便利的幻想。后来的事实上，此举作用明显，起到完成垫资非常大的促进功效。也对顺利推进最终完成我们小区更新电梯起到关键作用。

  4、2016年6月小区筹集更新电梯资金数额达到更新资金条件。垫资过程其中不乏感人瞬间，其中C栋502热心业主担心本栋垫资不达标，一次性拿出5万助力小区更新电梯，该热心业主说不够再出，后来垫资达标后，业委会及时返还这户热心业主42000元。有业主专门开车在广州、中山等地赶回小区缴纳垫资，有的业主在国外，委托亲属和朋友来小区缴纳垫资。。。截止2017年6月28日，小区仅剩1户未垫资，为了小区的公平，小区委托律师通过法律途径进行追缴，先后在市区开庭审理。

  5、2016年5月至7月，业委会与小区更新电梯工作筹备组成员分别约一线电梯品牌公司五家，组织小区业主其中对三个品牌做改造小区实地参观考察，最后对一家电梯品牌的厂家进行当地考验查证体验新梯设备。

  6、2016年6月至7月通过向政府相关单位电梯专家、熟悉电梯专业的小区热心业主及兄弟业委会寻求技术与经验支持。对五家电梯提供规格型号电梯分别列出技术参数。由小区业主公开选定电梯品牌。

  7、2016年8月与电梯品牌厂家签订合同。当时小区综合预估470万资金能力，为了选定心仪品牌电梯，为解决更新电梯资金缺口，经业委会商议，通过自愿报名延迟返还垫资，用小区未来两年公共收益返还大家，短短三天时间，小区就有126户热心业主报名接受自愿延迟返还垫资。

  8、2016年8月福田区市场质量监督局特定种类设备监管科下达指标，在福田区共仅有不多的补贴指标内分配给我们小区4台。

  10、2016年12月新梯按时启用；福田区政府补贴4台80万到小区公共账户。

  11、面对政府补贴指标不确定性（僧多粥少），面对新旧电梯不联动，业委会提前筹备如果2017年申请不到政府补贴更新电梯指标，将由小区全体业主分摊费用推动完成剩余的5台电梯顺利更新。2017年1月份组织召开业主大会：决定由小区全体业主承担政府未能批准更新电梯补贴指标款（6台*20万=120万）小区612户，按照每户2000元来承担；授权小区业委会通过法律途径对欠缴更新电梯垫资款的业主进行追缴，支持对欠缴业主按照每户4000元（含追缴成本）打入小区公共账户，归小区全体业主所有。

  12、经过不懈努力争取，2017年6月和8月份分别获得2台和3台政府补贴指标，由于我们小区准备工作充分，2017年小区共获得5台政府补贴更新电梯指标。

  13、2017年7月至10月，完成小区剩余5台电梯更新，并于10月顺利启用新梯。

  16、业委会通过积极争取小区公共收益积累来保障，业委会履行承诺，2018年1月份，开始启动对小区业主返还更新电梯的垫资每户7000元的工作。

  我们小区业委会竭尽全力依靠发动团结小区广大业主最终顺利圆满的推动完成小区10台电梯的更新，让小区全体业主摆脱由故障频发杂牌旧电梯带来的安全风险隐患，同时也提高了小区物业品质。

  今年福田区申请更新老旧电梯需求高达近1000台，因本年度不足6个月时间的原因，政府年度计划更新补贴指标不足100台，可见申请政府补贴更新电梯竞争会异常激烈。政府更新电梯补贴政策规定：凡申请更新电梯补贴的小区前期自行筹集以下（评估、拆旧梯、购买新梯、安装新梯、验收等）产生的费用，必须上述资金完全到位后，政府方可接受该小区的正式申请，遵循先到先得的原则。政府补贴的资金会在该小区新梯验收合格后，通过申请程序补贴至该小区的形式。

  我们小区严格按照政府申请程序的要求，经业委会全体委员商议决定：以我们小区公共账户作为本次筹集垫资资金专用账户，接收小区业主更新电梯缴纳筹集资金，请小区业主热情参加支持筹资工作，争取我们小区尽快具备政府补贴申请资格，抢得先机！成功获得补贴指标。毕竟政府补贴名额非常有限、机会又难得，时间紧迫！希望我们大家齐心协力争取这次成功完成更换我们小区10台故障频发杂牌电梯。

  （1）、政府补贴。政府更新电梯管理明确规定：更新电梯每台可补贴50％，最高不超过20万元。

  （2）、小区本体金。需经业主大会三分之二的业主签字同意才能用于现有公用设备改造或更新，使用额度按《深圳市物业专项维修资金管理规定》比例提取。根据业委会咨询福田区物业专项维修资金管理中心工作人员，我们小区能提取140余万用于更新电梯。

  （3）、根据相关规定若上述两项资金不足，则差额部分由本栋业主按比例分摊。注：政府补贴+小区本体金+小区公共收益=我们小区更新电梯总费用。依照我们小区更新电梯初步报价方案评估，无需业主出资承担。（2016年3至7月期间，我们小区业委会多次去福田区市场质量监督局特定种类设备监管科了解，负责人回复我们小区10台没问题，后来该负责人承认，低估了合乎条件申请小区热情）

  （1）、垫资方案：依照我们小区更新电梯预估总费用，按每户垫资8000元垫资。待电梯安装更新完成，经主管部门检验合格，政府补贴和本体维修基金到位后，将按垫资金额返还给小区业主，预计垫资时间为一年（注：最终以政府申请程序审批时间为准）。

  （2）、业主交款方式：请业主自行存入小区公共专用账户（户名：深圳市福田区香格丽苑第二届业主委员会，开户行：中国银行深圳侨香支行，账户：-725）转账交款（必须备注业主姓名及房号以便业委会核实），并凭转账记录到“业主委员会办公室”开据确认书。

  （3）、交款期限为：6月13日上午9点至6月26日下午5点，共14天，逾期未缴纳视为自动放弃。

  （1）、本次采用方式按单栋独立筹集的方式，在规定筹资期限内筹资到位栋优先申请及更换该栋电梯；对于规定期限已到但筹资已达75%以上的楼栋，业委会也将对该栋申请电梯更新，不足资金将在小区公共收益中垫资；对于在规定时限内未能达到75%的楼栋，将无法递交申请，业委会会与所在栋筹备小组成员尽力说服未缴纳业主尽快缴纳，或号召本栋热心业主募捐，如果以上方式都不能完成筹资，本栋将失去申请更新电梯的资格，本栋已经缴纳的垫资将如数返还本业主。

  （2）、为维护小区公平，维护垫资业主的权益，新装电梯通过安装智能刷卡系统，来提高小区安全性与使用性，对于逾期未交而损害其他业主公共权益的业主将不予发智能卡，使用乘梯上将会受到不便的制约。

  （3）、未缴纳（注：超出规定缴纳期限）的业主需向小区业主公共账户缴纳4000元方可办理电梯智能卡，所缴纳费用不予退还，直接充入小区公共收益，以弥补业主个人损害小区公共权益的代价。

  （4）、对于未缴纳垫资的业主，业委会根据《物权法》、《业主公约》等有关规定法律法规，有权通过法律途径对未缴纳垫资业主和阻碍公共安全的相关业主责任进行追偿。

  我们小区如成功完成10台电梯的更新，给我们小区全体业主整体物业带来的增值空间是巨大的，按照其他更新小区带来的价值估算每平方会增值2000元至3000元,我们小区业主房屋总面积是67761.54平方，即使按照每平方增值2000元估算，保守预估至少给小区带来1.355亿的增值空间，

  另外最关键是可以彻底消除一直以来电梯故障频发带来的安全风险隐患（坠梯、关人等等），所以如成功更新电梯带来的综合价值是不可估量的！！！

  而我们小区除了政府补贴的10台200万的补贴外，我们小区本体金和小区公共收益只仅仅承担200多万，对比更新后带来的巨大增值空间，还可以彻底消除因为电梯故障频发带来的各种安全风险隐患！只要咱们小区业主都会来算这笔经济账，完成垫资就应会变的容易起来！